若くして資産を買う

明後日に控えた第一回中丸不動産セミナーの打ち合わせで、不動産業者さんに電話しました。

予定では物件を4つ持ってきてくれるそうです。

また不動産のプロの先生にも電話しましたが、ワンルームマンションを中心とした不動産投資の概論を話してくれるとのことでした。
（ちなみに、不動産のプロの先生はワンルームマンションを34部屋所有しているそうです。キャッシュフローも月に100万円以上出ているようです。）

ここで、一棟物と区分所有の違いについて簡単におさらいしておこうと思います。

一棟物というのは、土地＋上物。
いわゆる田舎にあるような一戸建てもそうですし、東京ミッドタウンや六本木ヒルズも一棟物です。
都内で一棟物というと、1億弱から数十億まで。

それに対して区分所有というのは、いわゆるマンションの一部屋を買う買い方です。
土地の権利は、面積÷部屋数です。
都内では築古で数百万円から。一等地で新築で広いものだと億単位。いわゆる億ションまで様々です。

私は一棟物から入り二棟目を虎視眈々と狙っていますが、
区分所有から入るか、それともいきなり一棟物に行くかというのは個人の属性と嗜好によって大きく分かれるところです。

私を例にとると、二棟を取得すると数年間は借り入れが出来なくなります。
その間1年に一部屋を目標に、区分所有を現金で買っていくことでキャッシュフローを増やしていきます。

喩えると最初に空母を二隻買っておいて、小型巡洋艦を1年に1隻ずつ増やしていく、という買い方ですね。

それに対し区分所有から入る場合というのは、
前述の不動産のプロの先生がそうですが、中古物件を中心にキャッシュフローを出していって徐々に増やしていくというやり方です。
（新築は自分ですむ分には良いですが、キャッシュフローが小さくなりがちです）

喩えると小型巡洋艦を1隻ずつ買っていく手法です。

どちらが良いかは個人の好みになります。

一般的にはいきなり一棟物をやるというのは非常に投機性の強い、いわばギャンブラーと銀行からは見られますし、余程の理念や盤石の資産背景がない限り、ちょっと変わった人だと思われ融資を拒否されます。
保証人も法定相続人（いわゆる親兄弟）で、安定した収入のある人を求められるのが普通です。
私も未だに、どうして自分が融資を受けられたのかよくわかりません。

その分のメリットとして土地（地べた）がついてきます。一棟物の価値は、土地の価値とイコールなのです。
ローンを返済していく中で、土地を担保（人質）にとる交換条件付きで銀行は、あなたに次の融資をしようとします。
つまり土地の分だけ、銀行から見たときの与信枠が減りにくいのです。

また土地の上に建っている建物（これを上物といいます）の建築費はあなたの収入から引き算されて、税金を減らしてくれます。
一棟物は大変な面もありますが、メリットも大きいのです。

対して区分所有は小ぶりな分だけ融資を受けやすく、かつ不動産投資の入門編として最適です。
投資というのは資金×時間の勝負ですから、銀行担当者さんも不動産業者さんもあなたの投資歴には興味を持ちます。

そこで区分所有の投資歴が数年あれば、経験値の高い人とみなされます。
但し銀行は区分所有をあなたの資産として評価しません。あくまで土地といっても数十人との共同所有になっているのが一般的ですから、区分所有はキャッシュフローを作るのには適していても、銀行融資をどんどん引いてレバレッジをかけていく、という投資手法には向いていないのです。

ですから区分所有を5～10件程度持ってしまうと、銀行から見たときのあなたの与信枠はゼロになり、そこからはキャッシュで物件を買い集めていくことになります。

長くなりました。まとめてみます。

Q7) 一棟物と区分所有はどちらが良い？

A7) それぞれ一長一短があり一概に言えません。
敢えて下にまとめてみました。

○一棟物のメリット
・土地付き
・銀行融資の与信枠を傷つけにくい（数年経てば、また次が借りれる）

○一棟物のデメリット
・空室が出るとき一気に空室になる
・地政学的リスク（火災や地震など）

それに対して、

○区分所有のメリット
・入門編としてとっつきやすい
・銀行融資を受けやすい
・現金でも買える（＝100％が正のキャッシュフローとなる）
・色々な場所を買っていくことでリスクヘッジをしやすい

○区分所有のデメリット
・土地がない
・銀行融資の与信枠が傷つく（1億弱を銀行から借りた時点で打ち止めになることがほとんど）

以上です。

私見ですが、空母ばかりの船団がなく、小型巡洋艦ばかりの船団がないように、中長期的にはバランスよく組み合わせていくのが良いと思います。