ネットオークションで服をしばしば買っているという知人と話す機会がありました。
彼はその道のプロではありませんが、
1万円～3万円程度の服が最も、買ったときの値段と売るときの値段の差が少ないと言っていました。
私はそれを聞いて、おそるおそる切り出しました。
「私が3年前に買った、Alexander McQueenのジャケットはいくらで売れますかね？」
貧乏父さん時代に某百貨店で薦められるがままに買った、あのジャケットです。
購入価格はちょっと書けないほど高いです。下手をすると高級時計が一本買えてしまうかもしれません。
彼は、
「良くて10万円。おそらく5万円ほどでしょうね。」
と無機質な声で答えました。
「不動産物件の投売りを余儀なくされた人が、自分の物件を買い叩かれる時はきっとこういう気持ちなんだろう」と変な推測をしながら、私はがっくりと肩を落としたのです。
私は奇抜すぎるその服をほとんど着ることがありませんでしたから、不動産で言うと
「1億円の物件を買ったものの、高すぎて賃貸がほとんど付かず、売却を急いだために1000万円で買い叩かれた」状態と言えるでしょう。
もう一度話を戻すと1万円から3万円の服の価格が落ちにくいのは、その価格帯の購買層が厚いからです。
逆に100万円の服は購買層が薄く買い手をみつけるのが非常に困難なため、需要が乏しく価格が落ちやすいのです。
不動産に直すと、
都内で家賃6万～12万円くらいの物件が一番層が厚く、不動産投資商品としても人気があります。
逆に家賃が20万円～30万円以上の物件というのは価格が見合っていないことも多く、ブランド品と同じで贅沢代が価格に乗っている事が多いのです。
「自分が住みたい部屋は投資にならない」
と言われる所以です。
Q12) 自分が住みたい部屋は投資にならないって本当ですか？
A12) 不動産投資家は経済的に豊かな人が多く、高級な家や億ションと言われる部屋に住みたがります。よほど良い条件で買えれば別ですが、一般的にこういった物件は投資になりません。
例えば麻布十番に8000万円の新築マンションを買ったとしましょう。（私は見に行ったことがあります）
新築時はプレミアムが乗ってもう少し行くかもしれませんが、実勢の家賃は30万円程度でしょう。
すると利回りは、(30×12)÷8000×100 = 4.5% となります。
業者の利益と言われる3割引きをして買ったらどうなるか？ 物件価格は5600万円ですから、
(30×12)÷5600×100 = 6.4%
となります。
物件価格というのは、築が浅い数年間の下げがきつく、10年くらい値下げした後で一旦落ち着きます。
私の不動産投資のスタンスは、利回りが出来るだけ回っている物件を買って、キャッシュフローを得ながら5～10年以内に高く売り抜ける、というものです。
安く買いたたけるという意味では、やはり築古物件が多くなってしまいますが、
言いかえれば値は下がり切っていますから急激に半分になったりということはないでしょう。
こういった物件に私自身が住みたいか？と言われれば答えはノーです。
はっきり申しますと、自分が住みたい部屋と投資は違うのです。
そこを切り分けて考えることが、不動産投資のポイントだと思います。
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