若くして資産を買う

今日は物件の総論と言いますか、
不動産投資においての入り口部分、つまり物件購入の動きについて書いてみようと思います。

○物件の属性

これは個別の案件が安い/安くないというより、
物件そのものの属性が、自分にとってメリットがある/ないという要素の方が大きいということです。

どういうことかと言いますと、

私は今、現金で借地権の物件を探しています。再建築不可の戸建ても探しています。
こういった物件は融資がつかない/もしくは付きづらいため、価格交渉がしやすいのです。

極端にいえば東京都港区の、立地の良い築浅RC物件が格安で出てくるということはまずありません。

格安で売らなくても、強気の値段で十分に商いが成立するからです。

ただ、いきなり一棟目で借地権や再建築不可の物件に手を出そうと言う人はなかなかいないと思います。
やはり物件をいくつか所有し、リフォーム等も含めたチームが形成されて、そこで次のステップに行くんだと思います。

同時に融資利用ということですと、鉄骨築20年くらいの物件が私は好みです。

というのも、鉄骨の耐用年数は30年あまりのため、
築20年くらい経っているとメガバンクや一般的な地銀での融資が非常に付きづらくなるのです。

そうなると一部の銀行でしか融資が下りないという事になります。
そういった物件にギリギリのところで指値をする、というのが私の最近の専らの市場ウォッチの仕方です。

私がいま指値を入れている物件がありまして、1か月に渡って売主さんの返事を待ってきました。
それもやはり、鉄骨で築二十数年が経過した物件です。

○買主の属性

自分の属性を把握したうえで、業者さんに伝えるのはとても大切な事です。

事前に銀行挨拶に行き、担当者をつけてもらっていくらくらいまでのどんな物件なら融資を受けられるのか。
これを聞いておくのです。

もちろん銀行に対して紹介者が入れば、スムーズなのは言うまでもありません。

加えて銀行によって得意なパターンがあります。

安定感のあるRCの築浅を好む銀行もあれば、積算評価が出る物件を好む銀行もあれば、
個人のサラリーマンとしての収入を最重視する銀行もあります。

いくつかの銀行と話をしていると、これらもまた見えてくると思います。

ただ何と言っても強いのは現金ですけどね。

○個別の交渉

よほど慣れた人でない限り、知り合いから土地を購入するとか、知人の知人から自宅を購入するという人はおらず、
不動産業者さん経由で情報を得ることになると思います。

仲介手数料(3%+6万円）はきちんと払った方がいいです。
でないと業者さんとしては手数料をきちんとくれるお客さんの所に情報を流したくなるのが人情だからです。

よほど属性が良く、数億円の物件をポンと買える方は別だと思いますが。。

以上、大きく3点をまとめてみました。
あまり大したことを書いていませんが、これらはとても大切な事です。

加えて最後の一線を決めるのは何と言っても決断力です。

私の友人で、投資関係の仕事をしている人間がいます。
彼と私は幼馴染ですので、当然私が不動産をやっているのを彼は知っているわけです。

私が不動産を運用しはじめて1年くらい経った頃、何気なしに私たちは不動産の事を話すようになりました。

私の所には色々な業者さんからポツポツと優良物件の情報が入ってきますから、
業者さんの承諾を得てから彼に紹介するようになりました。
（ここはポイントです：不動産は情報が命。情報はくれぐれも取り扱い注意です。）

おそらく彼は数百件、こういった形で物件情報を見ていました。

そんな折、私の所にこれは明らかに安いという物件情報が入ってきました。
「現金ではないと買えず、かつ決済まで時間が2週間を切っている」ことから投げ売りの状態となっていました。

内心、彼は数百の物件情報をスルーしてきたのでこれもスルーするかと思っていた部分もありました。

どれだけ私が良いと思う物件でも前述の通り人によって好みもありますから。

が彼は今回、すぐに現地を見て、すぐに購入を決めました。
決断力の勝利です。

私の計算によるとその物件は一般公開の価格より3割くらい安いのです。
じっくり3カ月くらいかけて売れば、すごく儲かると思いますが、
彼は利回りをしっかり取ってから売却を考えるでしょう。

土地も付いていますから、料理の仕方はいくらでもあります。

最近こういった友人の決済を見ていて、不動産に最も大切なのは決断力だと、再確認した次第です。

長くなりました。

まとめると、不動産においては

己を知り、敵を知ったうえで、
周囲をうまく巻き込み、勝てると判断した時には必ず闘って結果を出す。

ことが重要だと思います。

＊己＝買主の属性
＊敵＝物件の属性や売主の都合
＊周囲＝銀行、不動産業者、建築業者など

それではみなさん、3月は物件や融資が出やすい時期のようですので、ご健闘を祈ります。

銀行の担当支店を引っ越すことになりそうです。
書類手続きがあるので1か月後くらいの予定とのこと。

というのも自宅を買い、職場も勤続年数が長くなって自分の動線が確定してきましたから、
それに伴なってお付き合いする銀行の窓口も固まってきた、という事によります。

やはり担当者の顔が見える、というのはうれしいことですし投資家目線で安心が得られるのではないでしょうか。

＊ちなみに支店を変えるというのはあまり一般的ではないようで、相応の理由が必要なようです。

昨日、懇意にしている業者さんと新年会を致しました。
ブログ経由でアクセスして下さった知人の方と一緒に数人で食事をしました。

おかげさまで私が不動産投資を始めて3年弱の歳月が流れましたが、
その間に色々な物件が出てきては消え、出てきては消え、と移ろってきました。

まさにその様は諸行無常と言わざるを得ません。

今朝の日経新聞によると、昨年のマンション売買件数は一昨年と同水準になったそうです。
震災があったにもかかわらず、後半は実需などが伸び、同水準に達したとのことでした。

基本的に利回りはリスクに対して逆相関しますから、
不動産投資の利回りが5～数十％程度あるとすると、それなりのリスクがある投資という事に他なりません。

話を戻します。

新年会の席で、ご一緒した業者さんが私に

「中丸さんは決断が早すぎるから危ないですよ。今まではそれで良かったですけど、それはラッキーだったにすぎません。
もう少し慎重に。」

と仰って下さいました。

彼らは不動産の相場を30年、いやそれ以上観てきていらっしゃる生き字引のような方々ですから、謙虚かつ真摯に受け止めたいと思います。

ただ、周囲の方々も含めて良い売買をなさったと思う方に共通する特徴として、

○決断が早いこと
○現金ないしそれに準ずる融資窓口をお持ちになっていること

が挙げられます。

言い換えれば、自分の得点パターンを持っていて、
それに関しては他の誰よりも早く、的確にゴールを決めるという事です。

都心か地方か
RCか木造か
償却が残っているか否か

挙げていくと枚挙に暇がありませんが、物件ごとに特徴があります。
好みは好みで、個人差がありますし、物件は唯一無二ですから一つ一つ違います。

ただ私はブログの巻頭にも記しているように、今年3月をメドに物件取得の動きに入っています。
現時点で3件くらいの物件に絞って、検討中です。

昨夜の業者さんに対して他意があるわけではございませんが、
自分にとっての良物件、得点パターンに関しては誰よりも早く決断し、誰よりも早く融資を引くことをここに宣言したいと思います。

現金を満額お持ちの方にはかないませんが。。。笑

もちろん人の御縁が最も大切な事は言わずもがな、ですので誤解なきよう。

私が不動産投資を始めたのは、忘れもしない、2009年の春でした。

投資といえば株やFXにトライして、損失を出して行きついた結果が不動産でした。

不動産投資の本質は「情報の非対称性」にあります。

株やFXと違い、不動産物件は唯一無二です。

売主さんも不動産業者さんも、人です。
そこに不動産投資の面白さがあります。

不動産投資の世界にはレインズと言われる情報ネットワークがあり、そこに出ている物件を公開物件と呼びます。

逆にそこには出ていない物件を未公開物件と呼ぶわけですが、未公開になるには様々な理由があります。

代表的な例は、売却に出していることを知られたくないケースです。
家を売る＝資金難という見方をされてしまうことがあるからですね。

商売をなさっている方など、信用で仕事をしている方は特にそういった見方をされる事を避ける傾向にあります。

こういったケースに於いて、不動産業者さんとしてはプライバシーの扱いに留意しながら買主を探すことになります。

畢竟、買い側の参加者が少ない故に良い商談がまとまることがあります。

逆にいえば、公開物件は相応の値段でしか買えません。
需要と供給の折り合うところ、市場原理で価格が決まるのですから当然といえば当然です。

業者さんは仲良い人（知人や近親者）に良い情報を出したいと思いますし、
過去に取引の実績がある人に良い情報を出したいと思います。

一般的に不動産投資を始めたばかりの方に良い情報が流れる事はありません。
ここがポイントです（情報の非対称性）。

私も不動産を始めて3年弱、色々な経験をしました。

もちろん投資ですから金銭的にメリットがなければやる意味はありません。
ただそのメリットにも増して、色々な人とのつながりが持てた事に喜びがあります。

年が明けて、私の元にとある個人の方がアクセスしてこられました。

非常に意欲が高く、色々と勉強しておられ、ご自身でも業者さんを数十社飛び込みで訪問していらっしゃるようです。
それでも割に合う情報があまりに少ないという所に行き詰まりを感じていらっしゃったとのこと。

なにぶん熱心な方ですから、ご自身の人脈で良い情報にいきつく可能性も多いにあると思いますが、
一日の長で（と言うと些か大仰でしょうか）、私の情報がお役に立てる可能性もあると感じています。

かくいう私も不動産投資を始めた時、ある個人投資家の方の情報、ご紹介で一棟を買うに至りました。
ブログに公開させて頂いている、麻布十番一棟物です。

私も当初は区分所有を買う予定でした。
ところが区分所有というのはプレイヤーも多く、ある意味で最も激戦区なのです。

市場原理で金額もコントロールされきっていました。

逆にこの麻布十番の一棟、私が買付を入れた折はリーマンショック後の不景気に加え、空室だったので非常に融資が通りづらい物件となっていました。
ですので清水の舞台から飛び降りるつもりで1000万円程度の区分投資から、金額的にはその遥か上となる一棟物にトライすることにしたのです。
（そうはいっても私自身、区分所有も数室所有していますし、区分投資を否定するつもりは毛頭ございません）

人によって投資のスタイルは違います。
もちろん、不動産投資なんて全く駄目だという方もいます。

区分が良いか一棟が良いか。
地方が良いか都心が良いか。

そこに絶対的な答えはありません。

そのうえで私の心構えとしては、自分がもちうる限りの情報を惜しむことなくご提供させていただく。

結果メリットを享受しあい、投資に関してざっくばらんに話せる知己が得られれば。と考えています。

今後も読者の皆様。

不動産投資に関して、資産形成に関して。
忌憚なくご連絡頂けると幸いです。
info@nakamaru.in

2012年1月
中丸

入居者の方から連絡があり、給湯機が壊れたとのことでした。

その方はしばしば私に日頃から連絡を下さる方で、振込が一日遅れる場合でもすぐに電話を下さるので本当に助かっています。

コミュニケーションが最も大切と考えていますので、
その日のうちに物件を見に行ってくれる業者さんを探して連絡してもらいました。

こちらの業者さんも、私が様々な物件管理の中でコミュニケーションの取れている方です。

今週末には現地を見て来週の頭には設置してもらう手筈を取りました。

信頼出来る業者さんとのお付き合いは、不動産賃貸業を考える上で外せない要因ですね。改めて感謝です。

前回のブログで盗難に遭ったことはお伝えしました。

その後銀行とも思うように取引が出来ず身動きが取れない日々が続いていましたが、
このタイミングで諸々の整理をすることにしました。

整理と言っても諸々ありますが、まずセキュリティを見直しました。
自宅のインターネット回線から使用しているパソコンのウィルスソフトまで。

次に採算が黒字化した飲食事業の譲渡をする事にしました。
オープンして1年のこのタイミングで店長に無償譲渡することにしました。
この盗難が結果的には本業、不動産管理、そして飲食でオーバーワークになっていた自分を見直すきっかけとなったのです。
飲食には数多くの方々にご協力頂きました。
改めてこの場をお借りして厚くお礼申し上げます。

そして、数ヶ月前から進めてきた物件取得に向けて動いています。
盗難後で銀行を絡めた動きは出来ませんから、現金購入です。
これについては本契約後、書くこととします。

更に、数社分のクレジットカードを解約しました。
クレジットカードがたくさんあると経理上も不都合が多く、かつ引き落としも数口に分かれて混乱を来たすからです。

加えて、盗難が案件として解決した時のために銀行融資資料を作成し始めました。
ご経験がある方も多いと思いますが、不動産をいくつか所有してからの融資資料作成はコピーに次ぐコピーです。
今日も契約書から謄本まで、コピーを繰り返していました。

来週から年末にかけて、いくつかの銀行に向けて挨拶回りを始めようと思います。

そして最後になりましたが、個人的な友人との忘年会が少しずつですが始まります。
これが私にとっては最も心温まる機会となりそうです。

今年は私にとって試練の一年となりましたが、逆に成長への良い機会を与えて頂きました。
色々な意味で勉強になりましたし、今後も勉強し続けて成長したいと思います。

読者の皆様、今後とも宜しくお願い致します。

長らく更新が滞っており、読者の皆様には大変ご迷惑をおかけしています。
私の個人的な友人の方々が心配してメールや電話を下さるので恐縮しております。

詳細は伏せますが数ヶ月前多額の盗難に遭い、身動きの取れない状況が続いておりました。

更新が無いのをそのせいにするわけではありませんが、本ブログのテーマである「資産」に関した動きが全く取れないのみならず、ブログ記事を発信する際にどうしても感情的な発言や個人的事由が含まれてしまう事を危惧し、更新を自粛しておりました。

実際には盗難直後が最も状況として辛かったですが、肝心の時に銀行は何もしてくれません。
事故に遭った人、くらいの位置づけで冷たくあしらわれます。

まだ事件としては解決しておりませんが、おかげさまで個人的な経済状況は安定して参りました。
かつ、個人的には今回の案件は非常に勉強になりました。今後投資家として成長していく中で、大きな糧になったと自覚しております。

その間更新が無い事を心配してくださった皆様、本当にありがとうございます。
読者の皆様も色々な意味でのリスク管理、お気をつけ下さいませ。

今後とも宜しくお願い致します。