1) 麻布十番の築浅区分所有物件に買付を入れました。
水曜日夕方頃に最終決定予定ですのでご期待下さい。
2) 飲食店オープンを真剣に考え始めました。対象物件の買付が通り、銀行融資の内諾が支店レベルで取れました。
http://nakamaru.in/blog/?page_id=2468
3) 本ブログは毎朝5時更新です。
ご意見・ご要望は中丸まで。
中丸からのお知らせ
1月 14th, 2010書籍紹介です。
2月 9th, 2010大家さん!これからの不動産投資は「ゲストハウス・シェアハウス」が絶対お得です!
柏木 珠希 (著) 秀和システム (2010/1/27)
オススメ度 ★★★☆☆
物件の入手方法から、実際に内装をどうするか、管理をどうするか、について概説してあります。
「生活倉庫」「トレジャーファクトリー」と言ったリサイクルショップを活用しましょう、とワンポイントアドバイスがあったりして結構役立ちます。
管理はひつじ不動産というところが良いようです。
とまあ、大きな目でシェアハウス賃貸業を俯瞰するには良い本だと思いますのでご紹介しておきます。
人のお金で投資が出来るなんて羨ましい。
2月 8th, 2010これは先日の金証契約の際に、担当者の方に言われたことです。
金証契約
http://nakamaru.in/blog/?p=2361
プラチナカード騒ぎ
http://nakamaru.in/blog/?p=2371
確かにそうです。
「他人のふんどしで相撲を取る」とはまさにこの事です。
不動産投資家は、利回りの高い物件を取得しながら収入を増やし、
収入が十分に増えてきたら節税方法に関して学ぶのです。（合同会社設立によるサブリースや新築アパート・マンション建造など）
いずれにせよ自分の収入が飛躍的に高まっていく過程に、銀行の力は欠かせません。
銀行で働く人たちは、この不況下において意味のある負債を作れるだけ作った人を数多く見ているのでしょう。
もちろん融資においては銀行特有の厳しい見方で数字をはじき、それでも辻褄の合う人たちに融資をしているわけです。
まさに銀行が課した試練に耐えうる人たちが残っているわけで、
銀行で働く方々からすると、この不況下でも銀行の審査をくぐってこられる人たちの事をうらやましく思っているかもしれません。
本ブログをご覧の方々にも、ぜひ良い物件を銀行の力を借りて取得していただきたいと思っています。
私は今日も、税理士の先生の紹介で新規の銀行に電話営業しました。
この不動産の世界は正攻法では通らない話も、知人の紹介で大きく状況が好転することがあります。
銀行融資を受けながら「他人のふんどしで相撲をとる」ためにも、
これからも投資家で一致団結し、ネットワークの力で試練をくぐり抜けていきたいと思います。
プラチナカードの案内。
2月 7th, 2010先日書いたとおり、金証を済ませてきました。
http://nakamaru.in/blog/?p=2361
全ての手続きが終わったところで担当者の方が「少々お待ちいただけますか？」と言って席を外したのです。
何の用事だろう？と思って数分待っていたところ、別の担当者を連れて部屋に入ってこられました。
一枚の大きな封書を渡され、そこには「S銀行 プラチナカードのご案内」と書かれていました。そう、別の担当者の方とはカード営業の担当者だったのです。
今回私がエビデンスを提出したことも関係あるのかもしれません。
「あなたは選ばれたのです」と歯の浮くような台詞を述べた後で、
「中丸さんはカードをお使いですか？」と聞かれましたので、
「ええ。申告の通りクレジットカードは10枚近く所有していますが、全て節約のためです。逆にゴールドカードは案内が来たり、仕事の関係で無理やり作らされたりしたこともありますが、全て解約して無駄の一切ないようにしています。」
と答えました。
「検討してみます。」と生返事をしながら帰宅しました。（99%作らないと思いますが）
このプラチナカード、使った金額の1.8%をキャッシュバックしてくれる優れものです。
但し、キャッシュバックといっても現金をくれるわけではなく、S銀行に支払うはずの金利から差し引かれるということ。
年会費が64000円ですから、350万円程度は使わないと元がとれません。
確かに、私は無類の本好きなので月に10万円分は使います。
付き合いなどでもう10万円くらいはお金を使うとしましょう。
しかしその程度です。
色々と計算してみて、加入しないことにしました。
コンシェルジュの電話サービスや秘書サービスとかあれこれ書いてありましたが、そこまで必要を感じた事はありません。
いずれにせよ、プラチナカードなんて自分にお呼びがかかるなどと思ってもみませんでしたので、少しびっくりした一日でした。
法人設立届。
2月 6th, 2010税務署と都税事務所に、法人設立届を提出してきました。
合同会社中丸コーポレーション
と何度も何度も書かされるのでゴム版の必要性や、名刺がない事などに気づきながらの作業でした。
実際にはお店で領収書を書いてもらうたびに口頭で「合同会社中丸・・・」と言うわけですが、これが伝わりにくく、
「合同、え？」と聞き返される事が多いです。
有限会社なら通じるんでしょうけれど。
プラカードに入れた名刺でも作って、それを出せると良いのですが。
何かうまい案を考えたらご報告します。
二つのローン。
2月 5th, 2010カフェ開業用地を探して奔走しています。
http://nakamaru.in/blog/?page_id=2468
・住宅ローン利用なら1階のみカフェ 2階・3階に自己居住
・投資用ローン利用なら1・2階カフェ、3階は賃貸（レジデンス）
もしくは1階カフェ、2階3階でシェアハウス
で考えています。
特に2階は防音設計にして楽器可というのも面白いと思っています。
1階のカフェでは2・3階のシェアハウス住人を対象にしてフリードリンクなどのイベントを開催するのも面白いと思います。
いずれにせよ更地から新しく作る場合には、投資用ローンで建てるか、住宅ローンで建てるかによって、大きく違いが出そうです。
どのような物件を狙えばよいのでしょう？
2月 4th, 2010最近ブログ経由で問い合わせを受けることが増えてきました。
中でも多い質問として、
1) 区分所有と一棟物、どちらから始めた方が良いのか
2) 新築と中古、どちらが良いのか
これらについては個人の属性が大きく絡んでくるため、一概に言えません。
私も以前にこれらの件については何度か言及しています。
「一棟物と区分所有の違いについて」
http://nakamaru.in/blog/?p=784
「自分が住みたい部屋は投資にならない?」
http://nakamaru.in/blog/?p=1132
等をお読みください。
なお私自身は 一棟 → 区分 → 一棟 → 区分という形で交互に買っています。
これは、私が85/100点以上の評価をした物件が偶然にもこの順番で出てきたためです。
もし私が10億円を現金で持っていれば、2、3億程度の一棟物を5件くらい買うでしょうね。
しかし実際にはこんな事不可能です。
年収や所有純資産などの属性によってローンの限度額は自ずと決まって来ますから、このような買い方で銀行と付き合いながらぼちぼち買い進めることになります。
それでは、築年数についてはどうでしょう？
私の物件は順に、築7年、20年、20年、25年といずれも築古です。
このゾーンが最も利回りが出ると思っています。将来どうなるかは全く予想が出来ませんが。。。
銀行融資を受けるために必要な書類は？
2月 3rd, 2010いま実は、ある物件の決済のために動き回っているのですが、銀行融資を受けるのに必要書類が盛りだくさんですのでこちらでまとめておくことにしました。
[市役所で取得するもの]
・住民票
・印鑑証明書
・所得証明書（課税証明書）
・納税証明書（市県民税）
[税務署で取得するもの]
・納税証明書（国税）
→その1、その2、その3 または その3の2が要求されることが多いです。
銀行の担当者の方によく確認しましょう。
[購入物件に関して]
・売買契約書（印紙貼付のもの）
・重要事項説明書
・手付金領収書
・源泉徴収票の写し（過去3年分）
・確定申告の写し（過去3年分）
・購入予定物件の賃貸借契約書の写し
・自己資金を確認できる通帳
[その他]
・運転免許証
・健康保険証
・銀行印
・収入印紙
などが必要です。大まかには必要書類は上記のようですが、ケースバイケースですからくれぐれも銀行の担当者の方にきちんと確認しましょう。
なお書類は全て、発行年月日より3ヶ月以内であることが求められます。
ですから実際には、銀行融資を依頼するたびにこれら書類の全てを申し込む必要があります。
その上で銀行融資を受けるために私が必須アイテムだと思うのは、
1) 住基カード
銀行融資を申し込むたびに市役所に行く手間が省けます。
2) チャック付の袋
印鑑、通帳などはまとめて袋に入れておきましょう。
3) FAX
どうしても書類のやり取りが多くなってきますので、本格的に不動産に乗り出す方には必須です。
こんなところでしょうか。
他にも皆さんの工夫があればぜひ教えてください。
Q18) 銀行融資を受けるために必要な書類は？
A18)
不動産投資において銀行との付き合いは必須です。
上記のように数多くの書類が必要とされますから、きちんとチェックを入れて漏れのないようにしましょう。
書類によっては2年分とか3年分を求められることも多いですから、引越しなどなさった場合は銀行担当者にその旨をあらかじめ伝えて、相談しておきましょう。
かくいう私も1年半前に都内から千葉県に引っ越してきたため、市役所で発行される「納税証明書（市県民税）」を取得するのに千葉県の市役所、都内の区役所の両方に行かねばならず、苦労しました。
日程の都合上、委任状を書いて不動産業者さんに取りに行ってもらいましたが。
いずれにせよ必要書類は早くから動いて、不明な点については何度も銀行担当者に尋ねる気構えが必要です。
さっそく古民家情報が。
2月 2nd, 2010昨日のブログで次の構想を語りましたが、さっそく古民家情報が出ました。
http://nakamaru.in/blog/?p=2448
いくつかの業者さんにメールで条件をお伝えしたのですが、ある業者さんがすぐに電話連絡をくれたのです。
「これほどの立地はなかなか出ないと思いますよ。」
と言われましたがまさにその通りです。
誰もが聞いた事のある駅から徒歩4分の立地に、築30年の2階建て古民家が建っていました。
私はすぐに銀行関係者にFAXをし、住宅ローンによる取得を考えました。
と同時にリフォーム業者さんに連絡し、本日16時に現地に行ってもらう様にしました。
理想的には、2階建てから3階建てへと増築し、
1階が店舗
2階、3階がシェアハウス
となれば良いと思っています。
いずれにせよ、中丸カフェがオープンできる日も近いかもしれません。
その節には、読者の皆様にワンドリンクサービス？しますのでぜひ来てくださいね。
次の構想。
2月 1st, 2010週末に帰省し、飲食店仲間と会ってきました。
私は彼を10年前から知っており、飲食店オーナーとして彼が生み出す味と空間を信頼しています。
具体的な数字を挙げながら、飲食店出店の話を詰めてきました。
ということで準備は整ってきましたから、店舗物件が出次第、早速出店します。
仲間は地方在住ですが、東京に出てきてくれるというのです。余程覚悟をしてくれているのでしょう。私も出来る事をきちんと行い、万端の準備をもって迎えなければなりません。
ちなみに業種のキーワードはカフェ、カレー、バーです。
どういった業種を標榜するか、どういったお店にするかは立地によっても異なってくるので何とも言えませんが。
いつも思いますが、不動産に強いと何をやっても得です。
将来的には私の専門分野に絡めた形で不動産を利用しようと思っていますし、
今回の飲食店経営も、不動産物件を安く取得できるからやってみようと思えるのです。
物件の第一希望は、立地の良い古民家です。
1階を店舗、2階を住居にしようと思います。
商売が軌道に乗ってきたら2階も改装して店舗にしましょうか。どんどん夢が膨らみます。
古民家と言えば改装してシェアハウス。関連書籍も買いました。ワクワクします。
先日税理士免許の勉強をすると書きましたが、また勉強することが増えそうです。。
パソコンが届きました。
1月 31st, 2010ついに自宅にパソコンが届きました。
10万円でこれほど程度の良いものが、と思えるほど素晴らしい物です。
デュアルディスプレイにしました。
一見デイトレーダーのようですが。株式は現物のみの優待目的ですからあまり盛んには行っていません。。。
個人的なつながりで、一昨日税理士さんとお会いしましたので、今後節税に関してはその方と相談することにします。同世代なので同じ目線で物事を見る事が出来、こちらも張りが出ます。
(ちなみに先日書いたように税理士免許の勉強をすることとしましたが、その方に勉強方法も教えてもらってきました。本屋で教科書をちらっと見ましたが、いかにもわかりにくそうな教科書ばかりでした。。)
